지금은 몰라도 언젠가 꼭 필요할 정보, 전세자금반환대출에 대해 알아보기

요즘 당장은 직접적으로 관련이 없다고 느끼실 수도 있지만, 기억해두면 언젠가 꼭 도움이 될 만한 정보가 있어 이렇게 글을 남겨봅니다.
특히 주택 시장은 항상 유동적이기 때문에, 전세보증금 반환과 관련된 내용은 누구에게나 갑작스레 필요해질 수 있습니다.

 

전세자금반환대출이란?

전세 계약이 만료되었을 때, 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 수 있도록 지원하는 대출입니다.
요즘처럼 집값 하락과 금리 상승이 동시에 일어나고 있는 상황에서는, 보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우가 늘어나고 있죠.

 

 

왜 지금 이 대출이 중요한가요?

2024년 현재, 주택 가격은 2018년 수준까지 하락할 것이라는 전망이 있습니다.
전세금은 줄어드는 반면, 대출금리와 부담은 계속 커지고 있어요.
특히 임대차계약이 끝나고 세입자가 나가려는 상황인데도 보증금 반환이 어렵다면 결국 전세자금반환대출을 알아볼 수밖에 없게 됩니다.

 

 

통계로 보는 전세보증금과 대출 비중

국토교통부 및 관련 보고서에 따르면,

• 2014년: 대출 비중 10%

• 2018년: 23%

• 2021년: 32%

• 2022년: 38%

이처럼 세입자들의 대출 의존도가 계속 증가하고 있습니다.
금리 상승의 여파로 인해, 세입자들은 가능한 보증금이 낮은 주택을 선택하려 하고, 집주인들도 대출을 받아 보증금을 돌려주려 하지만 쉽지 않은 상황입니다.

 

 

전세 반환 문제, 현실적인 어려움

집주인에게 보증금을 받지 못하는 경우, 세입자는 HUG(주택도시보증공사) 를 통해 보증금을 돌려받을 수 있지만, 이 역시 시간이 많이 걸립니다.

• 2022년 기준 HUG에서 보증금 반환까지 평균 약 55일 소요

• 담당자 배정 및 절차 진행까지 포함하면 3~4개월 이상 걸릴 수도 있음

퇴거해야 하는 세입자는 오랜 대기 시간과 이자 부담에 시달리게 되고, 새로 이사도 가지 못하는 상황이 이어지곤 합니다.

 

 

왜 지급이 지연될까?

• 역전세 문제: 보증금보다 집값이 낮아진 상황

• 사기 및 다주택자 부도 사례 증가

• 새 임차인 구하기 어려움

• 임차권 등기 설정으로 인한 이자 비용 부담

결국 전세보증금 반환이 제대로 이루어지지 않으면 세입자·임대인 모두가 재정적 부담을 크게 겪게 됩니다.

 

DSR 규제와 전세자금반환대출

현행 1금융권 전세자금반환대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 한도가 부족한 경우가 많습니다.
그래서 실제 보증금 반환에는 큰 도움이 되지 못한다는 지적이 끊이지 않죠.

정부 차원에서도 일부 규제 완화 논의가 있지만, 현재로서는 실효성 있는 해결책이 절실한 상황입니다.

 

LTV와 사업자금 활용 방법

일부 임대인들은 전세자금반환을 위해 사업자금 명목으로 대출을 신청하기도 합니다.
이 경우 DSR 적용을 피할 수 있고, LTV 최대 85%까지도 가능해져 더 큰 자금 조달이 가능하다는 장점이 있죠.

다만 이 경우에도 금리와 조건 비교는 필수입니다.
후순위 대출일 경우 부담이 커질 수 있기 때문에, 반드시 선순위·후순위 조건을 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.

 

 

금리 비교는 필수! 어디서 대출 받는 게 유리할까?

전세자금반환대출을 진행할 때는 상호금융기관(수협, 농협, 신협 등) 을 우선 고려해보세요.
상대적으로 금리가 낮고, 서류 조건도 간편한 편이라 많은 분들이 이쪽을 선호합니다.

물론 금융권별 조건은 상이하므로, 최소 2~3곳 이상 비교 후 신청하는 것이 좋습니다.

 

 

마무리하며

지금은 괜찮더라도, 언제 어떤 상황에서 전세자금반환대출이 필요할지는 알 수 없습니다.
지금 같은 부동산 침체기, 금리 변동기에는 누구나 영향을 받을 수 있으니,
제도와 대출 조건들을 미리 알아두고 준비해두는 자세가 정말 중요하다고 생각합니다.

불확실한 시대일수록, 정보가 곧 자산입니다.
지금 이 글을 읽으신 여러분도 꼭 기억해두셨다가,
필요한 시점에 현명한 선택 하시길 바랍니다.